Древняя профессия
Квартиры в Оренбурге » Разное » Древняя профессия

Некоторые сегодняшние профессии считаются прерогативой современной жизни: программисты, маркетологи... Общество (а зачастую и сами профессионалы) полагает, что подобных специальностей еще пару веков назад не существовало вовсе. Именно такой, исключительно современной, профессией считается профессия риэлтора: многие думают, что возникла она в америке, причем совсем недавно, какие-нибудь 50 -70 лет назад. Конечно, слово "риэлтор" (realtor) английского происхождения, да и деятельность нынешних российских риэлторов в чем-то перекликается с деятельностью их западных коллег. Однако давайте попробуем взглянуть на нее с иной точки зрения. Торговля недвижимостью, а также залог земель и кредитование строительства существовали в нашей стране очень давно, едва ли не с тех пор, как появилась сама недвижимость. А раз так, то с тех же самых пор существуют люди, профессионально занимающиеся этими вопросами.

Наша древняя Россия.

Еще в дореволюционной россии владение недвижимостью считалось делом престижным, а торговля ею - почитаемым занятием. К 1917 году институт сделок с недвижимостью был чрезвычайно развит. Огромное количество частных и государственных банков осуществляло кредитование под залог недвижимости, множество обществ взаимного кредита субсидировало строительство, сотни тысяч сделок купли-продажи, мены и дарения в год регистрировались нотариусами - вот лишь небольшая часть тех операций, что производились в те времена. И почти в каждом российском городе существовали специалисты, помогавшие владельцам во всех операциях с недвижимостью. Старорусские риэлторы.

Понятие "недвижимость" появилось в россии примерно в xvi веке с возникновением частной собственности на землю (до того времени вся земля находилась в собственности общин). Однако в ту пору частная собственность была очень зыбким понятием, поскольку не существовало законодательной базы, ограждающей владельцев, и в конечном итоге собственниками становились по праву сильного. Однако постепенно, с развитием экономических взаимоотношений и законодательного обеспечения, понятие собственности упорядочивалось, и торговля недвижимостью становилась все надежнее и доходнее.

Прежде всего уже в xvii веке был разработан такой порядок купли-продажи земли, когда любая операция с ней записывалась в соответствующих приказах. Эти приказы, хранившиеся в москве, являлись центральным для всей россии местом укрепления (регистрации) сделок, и никто не мог лишить собственника его прав, если они были подтверждены записью в приказах. С течением времени приказы сменились соответствующими реестрами в гражданских палатах и уездных судах, что существенно осложнило жизнь владельцев: сделка могла быть зарегистрирована в любой точке россии, что приводило к невозможности отследить историю перехода вещного права. Но постепенно решился и этот вопрос: с течением времени факт любой сделки, зарегистрированной у нотариуса (нотариус - еще одно нововведение на пути к совершенствованию юридической базы), стал в обязательном порядке публиковаться в сенатских объявлениях.

С изданием в 1733 году анной иоанновной указа о создании банковской системы, а чуть позже, в 1754 году, указа елизаветы петровны об учреждении государственных кредитных учреждений, операции с недвижимостью приобрели в россии огромный размах. Стало возможным брать ссуды не только на строительство домов, но и на покупку любой недвижимости под залог уже имеющейся (или под залог золота).

Все это, вместе взятое, обусловило не только надежность осуществления операций с недвижимостью, но также и определенные сложности в самом процессе сделок: необходимо было не только хорошо разбираться в финансовых вопросах, но и хорошо знать законодательство и уметь предусматривать возможные осложнения (вспомните хотя бы особенности национальной регистрации сделок!). Видимо, именно спрос на специалистов, в совершенстве владевших перечисленными знаниями, породил предложение: начиная с середины xix века в стране постепенно стали создаваться соответствующие конторы (риэлторские агентства, выражаясь сегодняшним языком).

Общего названия у них не было, но чаще всего в названии присутствовало словосочетание "агентство и комиссионерство".

Например, достаточно известная сегодня санкт-петербургская контора купца первой гильдии н. Любавина, занимавшаяся вопросами недвижимости, называлась "контора агентства и комиссионерства первого разряда".

Схема работы подобных контор практически ничем не отличалась от работы сегодняшних риэлторских компаний. Другое дело, что иная законодательная база по сравнению с сегодняшней требовала и иного подхода к работе. Прежде всего клиент, обратившийся в соответствующую контору, писал заявление на предоставление определенных услуг и отдавал своему представителю документы на продаваемый объект, а также - для возможности его правильной оценки - сообщал все сведения о нем (доход от владения им, расход на его содержание, сумму залога - если таковой имелся - и так далее).

В первую очередь представитель (риэлтор, говоря современным языком) проверял подлинность документов о собственности, что было делом нелегким. Если даже не принимать во внимание сложности проверки истории объекта недвижимости, то существовали и иные трудности. Например, купчие, дарственные и иные документы составлялись в свободной форме и зачастую не имели всех обязательных юридических атрибутов. Вот почти эталонная купчая xvii-xviii веков, составленная, очевидно, поверенным продавца недвижимости и потому имеющая все необходимое: указание юридического статуса объекта, суммы и предмета договора, а также правильное удостоверение:

"се аз стольник потап васильев сын орлов. В нынешнем, 1797 году, апреля, в двадцать шестый день продал я, потап, дьяку саве григорьеву сыну сандыреву и жене его и детям впрок без выкупу московский свой двор, который мне дан из земского приказу в прошлом, 1796 году, августа, пятый день, за москвою рекой, в кожевниках...

А на том дворе хоромного строения: две горницы, промеж ними сени, да мыльный завод с котлом, да две кожевные избы, промеж ими ворота, изба воротничья, да баня, да конюшня, погреб с напогребницею и со всякими дворовыми и с хоромными строениями и со всяким домашним заводом и с садом и с яблони. А под тем двором... Земли длиннику 65 сажен, поперечнику 25 сажен... А взял я, потап, за тот свой двор со всяким строением и с заводом у него, савы, 130 рублев денег. А тот мой двор со всяким строением и с заводом никому иному не продан, и не заложен... Потап васильев сын орлов двор свой продал, деньги взял и к сей купчей руку приложил. Послухи (свидетели. - М. Л.): Ивашко, бориско, анисимко руку свою приложили. Справил: гаврилко иванов. Подлежит записи в книги и взиманию пошлины".

Убедившись в праве собственности, сотрудник конторы проверял, не имеет ли объект недвижимости каких-либо запрещений или непреодолимых препятствий для сделки. И если таковых препятствий (залог, судебный иск, имущественные или наследственные претензии и т.Д.) Не имелось, то следовала процедура оценки недвижимости. Причем оценивалась она по принципиально иным параметрам по сравнению с сегодняшними.

Вот лишь несколько пунктов из "инструкции для оценки недвижимых имуществ", утвержденной московской городской думой в 1874 году:

"1. ...ПРоизводится оценка недвижимых имуществ посредством определения чистого от них ежегодного дохода.

3. Каждое владение, записанное в книги под особым номером, оценивается особо и притом во всей его совокупности...

4. Для определения чистого дохода приводится в известность: 1) валовой доход по имуществу и 2) расход по оному.

6. Для определения валового дохода ... Наблюдаются следующие правила: каждая статья дохода показывается особо (доход с каждой квартиры, аренда придомовых земель, доход от строений на оных...)... ЗАтем всякая статья суммируется... Итог считается валовым доходом по имуществу.

8. При оценке домов принимаются в соображение лишь следующие расходы: на управление домом и содержание дворников, на очистку снега, на ремонт здания и тротуаров, на очищение труб и нечистот, на застрахование строений, на недобор доходов в случае простоя квартир без жильцов... При оценке домов принимаются в соображение также расходы на отопление квартир, на меблирование квартир, на снабжение жильцов водою и на освещение, если по договору наема это лежит на хозяйской обязанности.

24. При осмотре и оценке имуществ оценочная комиссия действует в составе двух членов..."

После того, как оценочная комиссия устанавливала продажную цену объекта, представитель продавца размещал объявления о продаже во всех известных газетах и журналах.

Когда находился покупатель, представитель продавца брал с него задаток для последующей передачи своему клиенту. Задаток считался абсолютной гарантией последующей покупки, и расторгнуть даже устный договор задатка можно было только при исключительных обстоятельствах, понеся серьезные штрафные санкции.

После того, как деньги за недвижимость были переданы по назначению, купчая надлежащим образом оформлена и зарегистрирована, контора взимала со своего клиента комиссионные.

Примерно так же проходила купля объекта недвижимости: по объявлению или по рекомендациям находился объект недвижимости, оценивался, и сумма этой оценки сопоставлялась с запросом продавца. Если клиент оставался заинтересованным в покупке, недвижимость проверялась (по приведенной выше схеме), после чего заключалась купчая.

Связь времен.

Таким образом, мы видим, что работа дореволюционных специалистов по недвижимости мало чем отличалась от работы сегодняшних риэлторов. Их востребованность была столь высока, что к 1917 году (менее чем за 100 лет после возникновения первых "риэлторских" контор) по всей россии возникло неисчислимое множество контор-посредников по сделкам с недвижимостью.

То же происходит и в наши дни: схемы проведения операций с недвижимостью сложны, требуют специальных знаний и навыков, а законодательная база требует неукоснительного исполнения огромного количества условий и пунктов. В таких обстоятельствах необходимость в риэлторских услугах была и остается чрезвычайно актуальной. И если сравнивать работу тогдашних специалистов по недвижимости и сегодняшних риэлторов, то можно с легкостью проследить некую взаимосвязь. Можно ее назвать связью времен, можно - преемственностью поколений, но суть одна - любая профессия, вызванная к жизни потребностями рынка, всегда актуальна и необходима.

Здесь следует подчеркнуть кажущееся несоответствие. Считается, что все гениальное - просто. Это, безусловно, верно применительно к искусствам и наукам. В бизнесе все иначе. Чем более развит рынок, чем большую сферу деятельности он предполагает, чем продуманнее и совершеннее законодательство, тем сложнее этот рынок по своей сути. И, значит, тем сложнее работа профессионалов и тем более они требуются.

"В идеально отлаженной системе трудно придумать что-то новое, - считает татьяна щербакова, руководитель отделения "семеновское" корпорации "инком-недвижимость". - А рынок недвижимости в дореволюционной россии был безупречно отлаженным механизмом, что не могло не предполагать возникновения и развития профессии риэлтора. Поэтому сегодняшняя профессия риэлтора - не нова, корнями она уходит в наше далекое прошлое. Если сравнивать тот, старый, рынок недвижимости с сегодняшним, то легко можно заметить много общего - современный рынок за очень короткий срок усовершенствовался настолько, что уже можно проводить параллели. Отлаженная система регистрации, не дающая сбоев и накладок, довольно стабильное и продуманное законодательство, а также постепенно совершенствующаяся система банковских операций с недвижимостью - все это по надежности вполне сопоставимо с прежним рынком недвижимости.

И вот что интересно, несмотря на более современные формы работы теперешнего рынка, ничего кардинально нового не придумано: основы операций с недвижимостью и основы юридической базы, являющиеся столпами нашей работы, абсолютно идентичны. Взгляните на купчую, "...Данную потапом орловым на хоромы и землю в москве, в кожевниках, в приходе св. Троицы" (текст купчей приведен выше. - М. Л.). ЕСли не считать дореволюционного языкового стиля, подобный документ вполне мог бы стать законным договором купли-продажи. Здесь указаны все необходимые для договора "реквизиты". Во-первых, здесь обозначен предмет договора: в данном случае это участок земли с заводом, с подсобными постройками и небольшим жилым домиком. И в те времена, и сегодня предмет договора прописывается очень тщательно и придирчиво - без предмета нет и договора. Во-вторых, это сумма договора. И прежнее, и сегодняшнее законодательство в обязательном порядке требуют от "купчей" этого пункта: именно с суммы договора во все времена взималась пошлина. В-третьих, здесь прописан юридический статус земли: "двор со всяким строением и с заводом никому иному не продан, и не заложен, и ни у кого ни в каких крепостях не укреплен" (имеется в виду крепостная земля). И хотя в тексте сегодняшнего договора купли-продажи указывать этот пункт не обязательно, проверку на "непреодолимые для сделки препятствия" проходят все объекты недвижимости (конечно, при условии, что человек, занимающийся недвижимостью, достаточно профессионален). И в-четвертых, здесь, в купчей от 1797-го, имеется грамотное нотариальное удостоверение - с подписью продавца, свидетелей и самого нотариуса. Несмотря на то, что в наше время нотариальное удостоверение по закону не является обязательным (в некоторых случаях между продавцом и покупателем составляется так называемая "простая письменная форма"), тем не менее я хочу подчеркнуть желательность именно нотариального оформления сделки (и наши прадеды явно были того же мнения): нотариат дает дополнительную степень защиты проводимой сделки".

Аналогий можно было бы привести множество. Давайте отвлечемся от документации и юридической базы и вспомним некоторые жизненные реалии дореволюционной россии. 1908 год. Полицейские чины, уставшие от растущей в москве (особенно в густонаселенных районах) преступности, дают распоряжение провести исследование "о влиянии жилищного фактора на моральное положение населения". И в начале 1909 года исследователь этого вопроса петр всесвятский публикует полученные результаты. Читаем: "...174 666 человек так называемых "грязных" коечно-каморочных жильцов, находящихся в ужасных санитарных и моральных условиях. Все это заставляет оценить влияние жилищ и в частности коечно-каморочных квартир на преступность московского населения".

Вкратце расскажем о том, что увидел п. Всесвятский, исследуя московские трущобы. В небольших комнатах доходных (или частных) домов селилось иногда по 2 - 3 семьи. В одной комнате была и спальня, и столовая, и комната "отдыха" сразу для 6 -12 человек. Молодые супруги, например, могли оказаться в одной комнате с разновозрастными детьми другой семьи. И это было полбеды, если дело касалось семей. А зачастую в одной комнате селились абсолютно разные, незнакомые люди, чаще всего разнополые. Это приводило к тому, что приехавшая в москву учиться провинциальная барышня без средств могла, например, оказаться в одной комнате с проституткой, алкоголиком и сутенером. Таких примеров, приводимых всесвятским, великое множество, и все они живописуют абсолютно безрадостную картину проживания обитателя московских трущоб на рубеже xix - xx веков.

Осознав проблему окончательно, московские власти попытались разрешить ее доступными методами - по возможности расселяя наиболее густонаселенные квартиры и дома и пытаясь снизить скученность жильцов. До тех пор, пока за дело не взялись профессионалы - дореволюционные "риэлторы", - дело продвигалось крайне медленно, медленнее, чем росла пресловутая скученность. К сожалению, грянувшая первая мировая война, а за ней - революция не позволили ни властям, ни профессионалам в области недвижимости довести свою программу по расселению трущоб до конца. Это - наша история, но разве она ничего нам не напоминает из сегодняшней жизни?

"уже много лет правительство москвы реализует программу ликвидации коммуналок и привлекает к участию в ней лучших специалистов в недвижимости, - говорит т. Щербакова. - К сожалению, у города нет средств для того, чтобы за свой счет расселить все коммунальные квартиры, и поэтому на помощь властей могут рассчитывать лишь наиболее остро нуждающиеся. Вообще жилье для малоимущих всегда являлось головной болью для россии, так что и здесь сегодняшние реалии тесно переплетаются с историческими "традициями". И, как и раньше, в разрешении квартирного вопроса для некоторых слоев населения властям активно помогают риэлторы. Скажем, наша компания с середины 90-х годов участвует в реализации программы правительства москвы по ликвидации коммуналок. И, как и нашим коллегам в дореволюционной россии, нам это действительно удается".

Подводя итоги...

Подводя итоги, хочется еще раз остановиться на животрепещущем вопросе, вокруг которого до сих пор ведется немало споров: а нужен ли риэлтор рынку недвижимости? мне кажется, все вышесказанное убеждает нас в том, что риэлтор не просто нужен - он необходим. Во-первых, любая профессия, созданная самим рынком и просуществовавшая не одну сотню лет, не может быть лишней, невостребованной. А во-вторых, если при попытке улучшить свои жилищные условия кто-то из нас, не дай бог, столкнется с "неразрешимыми" трудностями или с нештатными ситуациями, куда он сможет обратиться? правильно, к риэлторам! единственная оговорка: не стоит обращаться в риэлторскую фирму по принципу "куда бог пошлет".

Мария Литовская.

Московская Правда


Еще в рубрике "Разное":


ОренНедвижимость. (3532) 21-19-84 +7-961-905-04-24 +7-987-860-94-91